徐汇区东安一、二村片区旧城区改建项目房屋征收与补偿方案

  方燕律师，上海市光明律师事务所副主任、合伙人律师。方燕律师系中级职称律师并被评定为建筑房地产专业律师。

  2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号，以下简称“71号令”)、《上海市人民政府关于修改和废止部分市政府规章的决定》（2024年上海市人民政府令第13号）;

  3、《关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号)、上海市房屋管理局关于延长《关于贯彻执行上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干具体问题的意见》有效期的通知(沪房规范[2021]10号);

  5、《关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知》(沪房规范[2018]5号)、《上海市房屋管理局关于延长上海市国有土地上房屋征收评估管理规定和上海市国有土地上房屋征收评估技术规范有效期的通知》(沪房规范[2022]4号);

  6、《关于贯彻执行.上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的若千意见》(沪房规范[2022]3号);

  为加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境，对东安一、二村片区地块进行房屋征收。涉及国有土地使用权收回的，按照相关规定执行。

  被征收人，公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

  被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

  房屋类型根据《关于修订上海市房屋建筑类型分类表的通知》(沪房(90)规字发第518号)、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》(沪房地资市(2003)141号)，以房产产籍资料记录的房屋类型为准。

  对于已经登记的房屋，其建筑面积,一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准;房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

  对于未经登记的房屋，区人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑做出详细的调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿;对认定为违反法律建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

  承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积:

  2001年11月1日前租用公房凭证中已记载，用于居住并巳计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

  租用公房凭证记载的独用的厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

  5.2001年11月1日以前以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的非居住建筑面积认定

  在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并经工商部门核发营业执照的，根据以下情形认定非居住建筑面积：

  (1)在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，非居住部分建筑面积计算以相关文件记载为准，所记载的营业面积大于房屋建筑面积的，按房屋建筑面积计算;

  (2)在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定非居住部分建筑面积;

  (3)经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文件中无营业面积记载并未标明经营部位的，由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量，原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住部分建筑面积。

  公有房屋因市或区(县)房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。

  1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋;

  2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋;

  3、房地产权证和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

  4、原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋变更为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋变更为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

  1、征收居住房屋或非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以再一次进行选择货币补偿，也可以再一次进行选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

  2、征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人、公有房屋承租人可以再一次进行选择货币补偿，也可以再一次进行选择房屋产权调换。

  被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款,合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。

  被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价;对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应该依据71号令第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。

  房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人依照房子征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

  根据市、区相关规定，本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到99%。

  被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴,但本方案有特别规定的，从其规定。

  评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

  评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。

  价格补贴=被征收房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。本区补贴系数为0.3。

  被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。

  套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴建筑面积15平方米。

  征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按71号令规定增加套型面积补贴。

  征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按71号令规定增加套型面积补贴。

  征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×100%。

  对房屋承租人的补偿按照本方案第九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

  按照本市经济适用住房(共有产权保障房)有关住房面积核定规定等相关规定及折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房(共有产权保障房)政策的除外。增加的保障补贴能够适用于购买本基地公示的产权调换安置房源。

  保障补贴标准:保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

  奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户发放。

  被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段给予早签约奖:

  在签约期限第1至10日内签约的，按被征收房屋建筑面积给予10000元/平方米奖励，不足40万元/证的，按40万元/证奖励;

  在签约期限第11至30日内签约的，按被征收房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励，不足20万元/证的，按20万元/证奖励;

  签约期限届满后签约的，按被征收房屋建筑面积给予2000元/平方米，不足8万元/证的，按8万元/证奖励。

  ①整体签约率奖:签约期限内，房屋征收范围内被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的签约率达到99%，给予每证10万元奖励。另外，签约期限内约率在99%基础上每增加0.1%，每证增加奖励1万元。

  ②区域签约率奖:签约期限内，同一区域内(即分为四个区域:1.东一南居委管辖范围；2.东一北居委管辖范围；3.东二居委管辖范围；4.沈家里、东四居委管辖范围)的被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的签约率达到99.5%以上时，在签约率99.5%基础上每增加0.1%，每证增加奖励1万元；当同一区域签约率达到100%时，每证再额外奖励5万元。

  ③门栋签约率奖：签约期限内，同一门牌号内居住房屋100%的被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，给予每证5万元奖励。

  被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按约定的搬迁期限搬离被征收房屋的，按搬迁时段给予早搬迁奖:

  自本地块旧改签约生效次日起，第1日至15日内搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给予4000元/平方米奖励，不足16万元/证的，按16万元/证奖励；

  自本地块旧改签约生效次日起，第16日至30日内搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给予2000元/平方米奖励，不足8万元/证的，按8万元/证奖励；

  自本地块旧改签约生效次日起，第31日至45日搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给予1000元/平方米奖励，不足4万元/证的，按4万元/证奖励。

  同一建筑楼幢居住房屋的被征收人、公有房屋承租人自本地块旧改签约生效次日起,第1至15日内100%签约并搬离被征收房屋，且办理完毕交房手续的，给予每证10万元奖励。

  被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，在规定时间将被征收房屋内户口全部迁出的给予1万元/证奖励。

  在签约期第1至7日内完成签约且在本地块旧改签约生效次日起第1至15日内完成搬迁的被征收人、公有房屋承租人，门栋签约率奖和楼憧搬迁奖将不受实际门栋签约率、楼幢撒迁率影响，按门栋签约率100%、楼幢搬迁率100%标准全额发放。

  被征收人、公有房屋承租人对装修补贴有异议的，能委托选定的估价机构评估确定。

  被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的，根据被征收房屋建筑面积，以12000元/平方米为基准单价，按40元/平方米的标准增加均衡实物补贴单价，补贴单价不允许超出14000元/平方米。

  被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，对于没有不予认定建筑面积的部分，给予无不予认定建筑面积补贴10万元/证。不予认定建筑面积的部分，按600元/平方米给予材料补贴，最高不超过10万元/证。

  对本地块内房屋类型为新工房的成套居住房屋另给予60万元/证价格补贴，能够适用于购买本地块公示的产权调换房屋。

  按被征收房屋建筑面积35元/平方米结算。低于1600 元/证的按1600元/证发放。

  凡在征收签约期限内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的(原住房腾空且钥匙交房屋征收部门)，每户提供1辆次免费搬场车。

  对持有征收决定作出之日合法有效的工商营业执照等经营性证照的经营户(须注册在被征收房屋内)，按房屋产权证或公房租赁凭证给予10万元/证补贴。

  注:同一证被征收房屋内有多个工商营业执照等经营性证照的，仍按照一证予以补贴。

  可恢复使用的机器设备、物资等搬迁和安装费用由选定的房地产评估机构评估确定。

  无法恢复使用的机器设备、物资等，按重置价结合成新的价格予以补偿，具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。

  被征收房屋室内的装修,按重置价结合成新的价格给予适当补贴,具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。

  未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违反法律建筑的，未见证建筑物残值补偿价格由选定的房地产评估机构评估确定。

  其他财物价值包括绿化、苗木、附属设施等，补偿价格由选定的房地产评估机构评估确定。

  因征收非居住房子造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

  被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供住宿被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失做评估，并按照评估结果予以补偿。

  征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

  被征收人、公有房屋承租人在征收补偿协议约定的期限内完成搬迁的，给予适当搬迁奖励。

  对持有征收决定作出之日合法有效的工商营业执照等经营性证照的经营户(须注册在被征收房屋内)，按房屋产权证或公房租赁凭证给予10万元/证补贴。

  注:同一证被征收房屋内有多个工商营业执照等经营性证照的，仍按照一证予以补贴。

  征收住宅管理部门依法代管的房屋,房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关联的资料应当向公证机构办理证据保全。补偿方式与标准,按照71号令第三十七条第二款的规定执行。

  ①浦东新区凌海苑、凌雪苑、凌耀苑、凌沛苑、凌虹苑、凌东苑、涵清苑，使用均价40500元/平方米，一房一价。

  ②浦东新区城林雅苑、城林嘉苑，使用均价37200元/平方米，一房一价，另按申购房屋建筑面积补贴12200元/平方米。

  ③闵行区马桥景城馨苑，使用均价27400元/平方米，一房一价，另按申购房屋建筑面积补贴7400元/平方米。

  ④闵行区金硕河畔景园，使用均价32800元/平方米，一房一价，另按申购房屋建筑面积补贴11300元/平方米。

  ⑤闵行区浦润苑，使用均价32800元/平方米，一房一价，号按申购房屋建筑面积补贴9300元/平方米。

  ⑥松江区新凯家园、新凯城，使用均价27300元/平方米，一房一价，另按申购房屋建筑面积补贴6300元/平方米。

  ⑦松江区新松嘉园，使用均价27300元/平方米，一房一价，另按申购房屋建筑面积补贴7300元/平方米(仅限合乎条件的居住困难户申购)。

  根据本基地真实的情况适量增配部分零星房源，具体房源地址面积、价格等另行公布。

  (1)凡选择本地块产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，必须要按照规定签订房屋征收补偿协议。

  (2)每证原则上限在本地块公示的产权调换房屋中申购1套房源。被征收的为居住房屋的,限申购居住安置房源。被征收的为非居住房屋的，限申购非居住安置房源。被征收的为居非兼用房屋的,限申购1套居住安置房源。

  (3)被征收的为居住房屋的，申购本地块产权调换房屋的总价不允许超出被征收房屋补偿金额(即被征收房屋的评估价格+价格补贴+套型面积补贴/成套价格补贴，本方案有特别规定的，从其规定)。

  (4)合乎条件的居住困难户,增加的困难户保障补贴可用于申购本地块公示的征收安置房源(仅限松江区新松嘉园)。

  (5)被征收的为非居住房屋的，申购本地块产权调换房屋的总价不允许超出被征收房屋的补偿金额(即被征收房屋的评估价格)。

  1、房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。签订征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人应当负责安置房屋使用人、共同居住人。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法委托别人签约。必须要提供委托双方在征收事务所工作人员的见证下当面签名盖章的书面委托书或经公证机关公证的委托书。

  2、房屋征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或房屋征收补偿决定确定的搬迁期限内搬迁,并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人或共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。

  3、根据《关于加强本市房屋征收(拆迁)基地水、电、燃气等公共设施使用管理的通知》(沪建交联(2011)846号)规定，房屋征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人在房屋征收补偿协议或房屋征收补偿决定确定的搬迁期间内完成搬迁后,应当在房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人结算征收补偿费用前结清被征收房屋的水、电、燃气等相关联的费用,房屋征收部门在收到相应支付凭证后按协议约定期限支付货币款。

  1.签约当事人选择货币补偿的，需签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》；选择申购房屋产权调换的，需签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》及相关认购材料。

  2、在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报徐汇区人民政府，经徐汇区人民政府作出房屋征收补偿决定。用于征收补偿决定房源的具体房源地址、面积、安置价格等另行公布。房屋征收补偿决定以房屋的市场价值调换房源进行补偿，不再享受征收安置房源使用定价等征收安置房方案。